Las dudas con respecto a los derechos que amparan a los propietarios de viviendas que deciden ponerlas en alquiler son cada vez más frecuentes. Lamentablemente, las dificultades que podía encontrar un propietario, en caso de que su inquilino resultase moroso, han supuesto un duro obstáculo a la hora de aumentar el número de viviendas en alquiler.

Pues bien, la legislación parece hacerse eco de este problema dotando de una mayor protección a los propietarios. Los denominados desahucios exprés son una garantía en caso de morosidad, pues los procesos de litigio no se alargarán y el propietario podrá recuperar su vivienda de una manera mucho más rápida.

La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, más conocida como de desahucio exprés, es la encargada de este tipo de procedimientos. Esta norma modificó algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la de Arrendamientos de Urbanos, con el objeto de ampliar la seguridad jurídica de los propietarios al agilizar los procesos judiciales de desahucio.

Juicios verbales

A partir de ahora, todos los procesos judiciales de desahucio se deben sustanciar como juicios verbales que, al menos en teoría, son más rápidos que los juicios ordinarios. De esta forma, se quieren suprimir formalidades procesales innecesarias, reduciendo los trámites y plazos que deben cumplir desde que se presenta la demanda de desahucio hasta que se dicta sentencia y se ejecuta, con el efectivo desalojo de la vivienda.

El proceso judicial de desahucio se inicia cuando el propietario de la vivienda alquilada presenta una demanda judicial civil contra el inquilino moroso, exigiéndole que desaloje la vivienda alquilada y que pague las cantidades que le adeuda.

El proceso de desahucio puede terminar antes de celebrarse la vista judicial prevista para los juicios verbales, si con anterioridad el inquilino paga al propietario todas las cantidades adeudadas por impago de la renta y/o demás gastos corrientes de la vivienda (agua, luz, etc.). El demandado puede pagar directamente al arrendador o consignar (depositar) judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, finalizando de esta forma el proceso de desahucio, salvo que el demandante se oponga a ello de forma expresa.

Sin embargo, el inquilino no podrá acogerse a esta opción –enervación del desahucio–, cuando ya hubiera hecho lo mismo en un proceso de desahucio anterior o cuando el propietario hubiera requerido al demandado de forma fehaciente –mediante un burofax, carta por conducto notarial, etc– el pago de las cantidades adeudadas y este no lo hubiera realizado en el plazo máximo de un mes. En este punto se ha introducido una importante modificación, dado que con anterioridad el citado plazo era de dos meses.

Agilización: límite cinco días

Una vez que el juez admite a trámite la demanda, esta se notifica al demandado y se cita a las partes para la celebración de una vista verbal. Una vez que se ha celebrado esta vista y se han practicado todas las pruebas, el juez deberá dictar sentencia en el plazo máximo de 5 días.

Condonación de la deuda

Otra novedad que se ha introducido es que el propietario de la vivienda alquilada puede ofrecer en la demanda al inquilino la condonación de toda o parte de la deuda adeudada, a cambio de que desaloje la vivienda de forma voluntaria en un plazo determinado, que nunca podrá ser inferior a los quince días siguientes a la fecha en la que se practicó la notificación de la demanda.

Reforma de la Ley de Arrendamientos

También para incentivar el alquiler de las viviendas desocupadas, se ha reformado la Ley de Arrendamientos Urbanos, para que el propietario de la vivienda pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad. A partir de ahora, el arrendador puede negarse a que se prorrogue de forma automática la duración del alquiler (anualmente hasta un máximo de 3 años), cuando necesite ocupar la vivienda alquilada para residir ella él mismo o cualquiera de sus hijos por consanguinidad o adopción, o el cónyuge, cuando exista una sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial.

Para que el propietario pueda acogerse a este derecho, esta posibilidad tiene que recogerse expresamente en el contrato de alquiler. Una vez que el inquilino desaloje la vivienda, el propietario o su familiar directo beneficiado deberá ocupar el inmueble en el plazo máximo de 3 meses, ya que en caso contrario el inquilino estaría en su derecho de recuperar el uso y disfrute de la misma, por un nuevo período máximo de 5 años, en las mismas condiciones contractuales, teniendo derecho incluso a pedir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del desalojo de la vivienda.

Agencias públicas de alquiler

Pero estas no son las únicas herramientas de las que disponen los propietarios de un inmueble que decidan alquilarlo, ya que las agencias públicas de alquiler suponen un buen seguro para estos propietarios, pues con el objetivo de incentivar este mercado, las distintas Administraciones públicas ponen a su disposición una amplia carta de garantías.

Es el caso de la Sociedad Pública de Alquiler del Ministerio de Vivienda, que aporta a los propietarios interesados en alquilar sus viviendas una serie de beneficios y coberturas, dotando al alquiler de su vivienda de un marco de seguridad.

En este sentido la Sociedad Pública de Alquiler:

• Se encarga de encontrar al inquilino que ocupe su vivienda, para lo que realizará tantas visitas a la vivienda como sean necesarias, evitando que el propietario tenga que acudir a enseñar la vivienda.
• Una vez localizado el inquilino, gestionará con este toda la documentación.
• Aporta a los firmantes un contrato de arrendamiento.
• La firma del contrato de arrendamiento se realizará en las oficinas de agentes homologados.
• La Sociedadserá la que, de forma mensual, pague al propietario la cuota convenida.
• La percepción de esta cuota seguirá cobrándose independientemente de si el inquilino ha dejado de pagar o ha abandonado la vivienda sin resolución de contrato.
• La gestión integral que aporta la Sociedad Pública de Alquiler ofrece al propietario el valor añadido de un organismo que velará por sus derechos e intereses y que requerirá su intervención solo en los casos en los que legalmente sea necesario.
• Cualquier problema será gestionado en primera instancia por la Sociedad Pública de Alquiler, evitando molestias y conflictos innecesarios entre las partes.
• Cuando el inquilino deja la vivienda, la Sociedad se encarga de visitarla para confirmar el estado de entrega.
• En caso de incidencias o averías, la Sociedad envía a sus peritos para la valoración y subsanación de las deficiencias.