Claves de las Juntas de Propietarios

Para muchos es un momento esperado porque es da la posibilidad de debatir temas que atañen a nuestra comunidad de vecinos. Para otros tantos, al contrario, es una cita temida por la que hay que pasar una vez al año. Es la Junta de Propietarios, el órgano, legislado por la Ley de Propiedad Horizontal, donde se adoptarán los acuerdos que afectarán al correcto funcionamiento de una comunidad. Ahora bien, ¿sabemos a ciencia cierta qué competencias tiene una Junta de Propietarios? ¿Por qué para algunos acuerdos se pide unanimidad, para otros una mayoría cualificada y para otros una mayoría simple? Repasamos en este resumen, éstos y otros aspectos que nos afectan como ciudadanos residentes en una comunidad de vecinos.

Como decíamos, la Junta de Propietarios viene reglada por la Ley de Propiedad Horizontal, reconociéndola como uno de los órganos de gobierno de una comunidad, junto al presidente y vicepresidentes, si los hubiese, el secretario y el administrador, cuyos nombramientos, funciones y obligaciones también quedan regulados en el citado texto.

Funciones de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios será la responsable de:
– Nombrar y remover a los órganos citados y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
– Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
– Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
– Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
– Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Asistencia
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios, éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Reuniones, cuándo y sobre qué
Convocada por el presidente y señalando los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará, al menos con seis días de antelación, la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Partimos de que todos los acuerdos requieren de la aprobación en Junta de Propietarios, a excepción de la supresión de barreras arquitectónicas cuando no supere el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, será suficiente con una nota informativa a los propietarios; las obras que el propietario realice en el interior de su casa y que no afecten a elementos comunes; o si un propietario desea instalar un punto de recarga para vehículo eléctrico en su plaza de garaje, sólo tendrá que comunicarlo a la comunidad.

Con estas excepciones, la Ley de Propiedad Horizontal habla de acuerdos que requieren la unanimidad, tres quintas partes, un tercio de los integrantes y mayoría simple para su aprobación.

Unanimidad. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

Ejemplo de ello sería la modificación de las normas contenidas en título constitutivo o estatutos; modificación del sistema reparto de gastos; venta de elementos comunes; utilización de un elemento común para un fin privativo con carácter exclusivo y excluyente con carácter indefinido por ejemplo bajo cubierta o terraza-ático, entre otros.

Tres quintas partes. ¿Cuándo son necesarias las tres quintas partes? La Ley dice que el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Igualmente, el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo azotea para instalar una antena o fachada para colocar una lona publicitaria requerirá a las tres quintas partes del total de los propietarios, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Más ejemplos, el cerramiento de una terraza, modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, división o agrupación de pisos o locales, creación o supresión del servicio de portería o conserjería, construcción de una piscina o pádel, instalación de aparatos de aire acondicionado…

Un tercio del total. Hay acuerdos que solo requieren del voto favorable de un tercio de propietarios, como la instalación de nuevos suministros energéticos por ejemplo de gasóleo, instalación infraestructuras comunes acceso telecomunicación, como es la antena comunitaria, instalación placas solares…

Mayoría. Según la Ley de Propiedad Horizontal, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Ejemplos de ellos, lo actos de mera administración como la aprobación de cuentas, el presupuesto o una derrama, cuando exista discrepancia sobre el carácter de las obras a realizar en elementos comunes de la finca., el nombramiento y el cese de los órganos de gobierno, acuerdo sobre el inicio de acciones judiciales por parte de la comunidad, cambio de entidad bancaria o empresa de servicios, obras de mantenimiento y conservación de la finca, cambio de categoría del empleado de la finca por ejemplo de portero a conserje y viceversa, aprobación liquidación deuda morosos…

En cualquier caso, la Ley de Propiedad Horizontal es una ley viva con artículos que sufren modificaciones, incluso derogaciones en algunos casos, por lo que desde la Unión de Consumidores de Madrid-UCM recomendamos siempre acudir a la norma vigente en origen.

Impugnaciones
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Hay que señalar, la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

El acta
El acta de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: Fecha y lugar de celebración; autor de la convocatoria; carácter ordinario o extraordinario; relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos; orden del día de la reunión; acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen; y las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión.