Cláusulas abusivas en la compra de viviendas

El dato es esclarecedor por sí mismo: siete de cada diez contratos de compra de vivienda libre que se firman en nuestro país contienen cláusulas que lesionan los derechos de los consumidores. O lo que es lo mismo, el 75 por ciento de los contratos de vivienda contienen cláusulas abusivas. Hay que señalar, sin embargo, que no debemos sentirnos indefensos ante estas cifras pues el número de reclamaciones que se gana en los tribunales viene a suponer el 90{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94}.

La mayoría de estas prácticas abusivas corresponden a gastos que deberían pagar los vendedores y se imputan a los compradores, los relativos a la obligatoriedad de subrogarse a las hipotecas que han suscrito los promotores inmobiliarios –con la consecuente penalización en los gastos de cancelación–, o aquellas materias derivadas por incumplimientos flagrantes, como no entregar la vivienda en plazo o con las calidades comprometidas.

Veamos en detalle cuáles son las prácticas abusivas más habituales.

 

Atribuir al comprador gastos del vendedor

Uno de los abusos frecuentes son las cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor. Es frecuente que se impongan al consumidor gastos de documentación y tramitación que, por Ley, corresponden al empresario.

Igualmente, es frecuente la cláusula que obliga al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. También es frecuente que los gastos de cancelación del préstamo suscrito por el promotor para financiar la construcción se enmascaren bajo estipulaciones que, si bien en apariencia permiten al consumidor optar libremente por subrogarse o no, de facto acaban por conllevar una subrogación obligada.

Además, corresponde al promotor asumir todos aquellos gastos para dotar a la vivienda de condiciones de habitabilidad, porque entran dentro de la propia ejecución de construcción de la vivienda.

 

Modificar el precio pactado

En contratos de compraventa de vivienda que se encuentran todavía en fase de proyecto o construcción son típicas las cláusulas que conllevan modificaciones del precio. Se considera abusiva cualquier cláusula que permita al empresario aumentar el precio final sin que existan razones objetivas y sin que se reconozca al consumidor el derecho a resolver el contrato si el precio final resulta muy superior al inicialmente establecido.

 

Desistimiento unilateral

En ocasiones se incluyen cláusulas que hacen referencia a que el promotor pueda desistir del contrato una vez el consumidor haya hecho entrega de cantidades a cuenta. Es conveniente que el pacto de arras haga referencia al plazo durante el cual podrán las partes desistir del contrato. Hay que recordar que dentro de ese plazo cualquiera de las partes puede optar por desistir, asumiendo la pérdida de la señal, si el que desiste es el comprador, o la devolución del doble de la misma, en el caso del vendedor.

 

Responsabilidad por retrasos en la entrega

El usuario puede encontrarse con que se produzcan retrasos en la entrega de la vivienda. La entrega se constituye como la principal obligación del vendedor. Una modificación de la fecha prevista de entrega o una indeterminación de la misma podrían conllevar un importante perjuicio para el consumidor. El incumplimiento de la fecha de entrega permitirá al consumidor resolver el contrato solicitando así mismo una indemnización por daños y perjuicios.

 

Consecuencias desproporcionadas por incumplimiento

Son abusivas las cláusulas que prevean que, en caso de resolución del contrato, pueda el vendedor retener para sí en concepto de penalización las cantidades entregadas a cuenta hasta ese momento, las que prevean la resolución del contrato por parte del promotor cuando haya habido un incumplimiento leve por parte del consumidor o las que impongan intereses moratorios desproporcionados en caso de retrasos en alguno de los pagos del consumidor.

 

Falta de reciprocidad

Dentro de este apartado se pueden encontrar cláusulas diversas que imponen penalizaciones al consumidor en determinadas eventualidades, sin que se prevean las mismas al vendedor ante casos similares. Nuestros tribunales han establecido el carácter abusivo de estas cláusulas, cuando no exista una reciprocidad, es decir, cuando se apliquen solo en caso de incumplimiento por una de las partes, por lo general, el comprador.

 

Renuncias o limitaciones a derechos

Se consideran abusivas:

• La imposibilidad de elección de notario por parte del comprador.
• La renuncia a la constitución de avales o pólizas de crédito que garanticen las cantidades entregadas a cuenta.
• La renuncia a indemnizaciones por retrasos en la entrega.
• La sumisión a Tribunal diferente del que corresponda al domicilio del consumidor.
• La sumisión a arbitraje o las limitaciones a derechos de propiedad del comprador.

 

Abusos sobre la propiedad horizontal

Son abusivas aquellas cláusulas que permitan al promotor alterar las cuotas de participación de pisos y locales con posterioridad a la constitución del régimen de propiedad horizontal o aquellas que prevean que determinados pisos o locales –todavía no vendidos y por lo tanto propiedad del promotor– queden exonerados de la contribución al sostenimiento de gastos comunes del edificio, así como las que prevean el derecho del promotor a constituir servidumbres sobre el edificio o alguna de sus partes.

 

Reclamaciones más habituales

Las principales causas que son objeto de denuncia hacen referencia a la publicidad e información previa que deben facilitar los promotores inmobiliarios, la inclusión de cláusulas que penalizan a la parte compradora (subrogación de contratos, pagos de plusvalías, renuncia a indemnizaciones), la exoneración de responsabilidades de la parte vendedora (ante el incumplimiento de plazos de entrega, defectos en la construcción…). Hay que hacer especial hincapié en una modalidad de contrato cada vez más al uso, el de arrendamiento con opción de compra, que se está ganando cuota de mercado debido a la crisis que atraviesa el sector.

 

Cómo reclamar

Si nos encontramos ante algún supuesto sobre el que podamos reclamar, como cláusulas abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de la vivienda, defectos de la misma… deberíamos hacer un primer intento de acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora.

En cualquier caso, si ese acercamiento no conlleva el acuerdo, dejaremos constancia por escrito de nuestra reclamación indicando:

• Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicaciones de los datos concretos del inmueble adquirido.
• Datos de identificación del reclamante y del vendedor.
• Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen.
• Ofrecimiento para llegar a una solución amistosa, indicando que en el caso de no llegar a un acuerdo, se procederá a iniciar acciones legales en el plazo de 10-15 días.

 

Proceso judicial

Si la reclamación no fructifica, podremos proceder extrajudicialmente formulando la oportuna reclamación ante el gabinete jurídico de UCM, presentando copia de toda la documentación que acredite nuestro derecho o la irregularidad detectada.

En cualquier caso, y si ninguna de las anteriores medidas ha resultado, deberá acudirse a un procedimiento judicial, interesante sobre todo en aquellos supuestos en los que han mediado importantes daños y perjuicios o cuando la cuantía de la reclamación lo aconseje.