Un contrato de alquiler de vivienda es un acuerdo legal entre el propietario de un inmueble (arrendador) y una persona que desea alquilarlo (arrendatario), mediante el cual se establecerán las condiciones bajo las cuales se hará uso de la propiedad a cambio de un pago. periódico, generalmente mensual. 

¿Tiene validez legal entre particulares?

Sí, un contrato de alquiler tiene total validez entre particulares, siempre y cuando cumpla con los requisitos legales establecidos en la jurisdicción correspondiente, como que ambas partes tengan capacidad legal de obrar y conocimiento manifestado del objeto arrendado en el contrato. No es necesario que sea realizado por un agente inmobiliario o profesional del área, pero es aconsejable que ambas partes consulten con un abogado o persona con conocimientos en la materia, para garantizar que sus derechos estén protegidos.

¿Qué datos debe contener un contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler debe contener una serie de datos esenciales para establecer los términos y condiciones del arrendamiento de manera clara y legal.

Identificación de las partes: nombres completos, números de identificación, dirección y correo electrónico de contacto de arrendador y arrendatario.

Descripción detallada de la vivienda y estado ene l que se encuentra: dirección exacta, características, número de habitaciones, metros cuadrados, entre otros detalles relevantes.

Duración del contrato: Se debe especificar la fecha de inicio y la fecha de finalización del contrato de alquiler. Si es un contrato a plazo fijo, se indicará la duración exacta del arrendamiento. En los contratos de arrendamiento mensual, se puede establecer la duración mínima requerida para dar aviso de terminación.

Renta y depósito de seguridad: El contrato debe establecer el importe de la renta mensual, así como el método y la frecuencia de pago. Además, se debe indicar la cantidad del depósito de seguridad requerido y las condiciones para su devolución al final del mismo.

Responsabilidades de mantenimiento y reparaciones: Debe aclarar quién es responsable de mantener y reparar diferentes elementos de la propiedad, como electrodomésticos, sistemas de calefacción y refrigeración, fontanería, y áreas comunes, si las hay.

Gastos y servicios públicos: Es importante detallar qué gastos están incluidos en la renta y cuáles deben ser cubiertos por el inquilino, como servicios públicos, agua, electricidad, gas, internet, entre otros.

Restricciones y normas: Pueden incluirse cláusulas que establezcan normas de convivencia, restricciones sobre subarriendo, actividades permitidas en la propiedad, y cualquier otra regla relevante para mantener la armonía en la propiedad.

Modificaciones y mejoras: Si se permite a los inquilinos realizar modificaciones o mejoras en la propiedad, se deben establecer los términos y condiciones para tales acciones, así como si es necesario obtener el consentimiento previo del arrendador.

Proceso de terminación: Deben especificarse los términos y condiciones para la terminación anticipada del contrato por ambas partes, incluyendo los plazos de aviso requeridos y cualquier penalización asociada.

Firma y fecha: El contrato debe ser firmado y fechado por ambas partes, lo que indica su aceptación de los términos y condiciones establecidos en el documento.

¿Qué duración tiene un contrato de alquiler?

La duración mínima de los contratos será pactada libremente entre las partes. A partir de la última revisión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se estipula en cinco años para personas físicas, aunque lo convencional es suscribir inicialmente un contrato de un año y posteriormente ir ampliándolo hasta alcanzar la extensión de cinco años, a menos que alguna de las partes exprese su intención de no continuar con la renovación de dicho contrato. Por contraste, si el arrendador es una entidad jurídica, el período mínimo requerido asciende a siete años, con la posibilidad de una extensión adicional de tres años.

Después del primer año de contrato, si el arrendador es una persona física, no será necesario prorrogar el contrato si en el momento de su firma se estableció explícitamente que el arrendador requería ocupar la vivienda antes de cinco años, con el propósito de hacerla su residencia permanente o para su familia de primer grado, cónyuge incluido en casos de separación legal o divorcio según sentencia firme.

Para ejercer el derecho de recuperar la vivienda, el propietario debe notificar al inquilino esta necesidad detallando la causa según lo mencionado antes. Esta notificación debe ser realizada al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda será requerida. En caso de que no se alcance un acuerdo diferente entre ambas partes, el inquilino deberá entregar la propiedad dentro de este plazo.

Desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda

Después de haber transcurrido un período mínimo de seis meses desde la formalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene la alternativa de poner fin al acuerdo. Para ello, se requiere notificar al arrendador con al menos un mes de antelación y, de acuerdo con los términos previamente acordados, podría ser necesario realizar un pago compensatorio al propietario. No obstante, si se aguarda un año y se respeta el plazo de preaviso, no se aplicará ninguna sanción en caso de terminación.

Otros aspectos

Obligación de tener certificado energético

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento que proporciona información sobre las características energéticas de un edificio. Se expresa mediante una etiqueta de eficiencia energética que varía desde la letra «A» (más eficiente) hasta la letra «G» (menos eficiente). Esta etiqueta ofrece una evaluación clara y comprensible de la eficiencia energética de la vivienda o local en cuestión.

El Real Decreto 390/2021 establece una regulación importante relacionada con la obligatoriedad de obtener un Certificado Energético para viviendas, locales y oficinas que se venden o alquilan en el territorio español. Es importante destacar que la responsabilidad de obtener el Certificado Energético recae en el propietario del inmueble. Este documento debe ser emitido por un certificador técnico registrado. Los propietarios deben asegurarse de que el Certificado esté disponible para los posibles inquilinos durante las visitas y al momento de formalizar el contrato de alquiler.

Hay algunas excepciones importantes, no todos los alquileres requieren un certificado energético. La normativa excluye de esta obligación los alquileres con una duración inferior a cuatro meses y los edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico. Además, si el propietario no va a realizar ninguna transacción de venta o alquiler, como en el caso de viviendas heredadas que no se alquilan, no es necesario obtener el certificado.