Adelantamos las importantes novedades del nuevo decreto
Las viviendas de uso turístico están día sí y día también en los titulares de la prensa. La crisis y las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y las aplicaciones y plataformas creadas a tal efecto hicieron que se multiplicase exponencialmente el número de viviendas que se ofrecen en alquiler por breves períodos de tiempo. Su extensión está siendo de tal magnitud, que en la actualidad se está convirtiendo en un problema en determinados barrios de las grandes ciudades, que ven cómo los vecinos se ven ‘invadidos’ por turistas que van y vienen, con la consecuente pérdida de calidad de vida que esto les está suponiendo una práctica que, por otro lado, es completamente legal siempre que se atenga a la normativa vigente. Es por este motivo por el que la Comunidad de Madrid, administración competente en la materia, ha decidido ponerse manos a la obra y ha anunciado la modificación de la normativa que regula en la actualidad el uso de apartamentos y viviendas turísticos, el Decreto 79/2014, de 10 de julio. Veremos en este artículo cuáles serán las principales novedades anunciadas por la Comunidad de Madrid y cómo es la normativa actual por la que se rige el alquiler de este tipo de viviendas.
Dos grandes novedades en forma de titular y esperadas por muchos: las comunidades de propietarios podrán negarse a albergar viviendas de uso turístico si así consta en sus estatutos de forma expresa y estos pisos deberán contar con un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). Estos cambios buscan garantizar los criterios de seguridad, calidad y marco legal de esta actividad de creciente interés en la región. Tras el proceso de consulta pública a través del Portal de Transparencia, donde los ciudadanos podrán hacer sus sugerencias y aportaciones, se enviará el proyecto a las asociaciones y organizaciones representativas de los interesados afectados por el nuevo texto.
Las comunidades podrán decidir
Así, esta propuesta de decreto introduce la posibilidad de prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios cuando sus estatutos así lo recojan de forma expresa. En la práctica, esta novedad viene a recoger una demanda de muchas comunidades de vecinos, que con la ley actual en la mano poco o nada podían hacer para impedir la proliferación de viviendas en alquiler público entre sus residencias.
Además, las plataformas de viviendas turísticas, herramientas que han posibilitado el boom de este tipo de viviendas, deberán estar sujetas al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del Turismo.
Plataformas reguladas
Con este fin, el de un mayor control de las plataformas, se define el concepto Canales de Oferta Turística, inexistente hasta el momento, de forma que las plataformas estén sujetas al régimen sancionador cuando se produzca algún incumplimiento. Por ejemplo, se considera infracción grave no cumplir las obligaciones de información, que en este caso incluye la inclusión de la vivienda en el registro de la Comunidad de Madrid.
Dentro del anuncio de lo que será el decreto que vendrá a modificar al texto anterior, se ha especificado que la nueva normativa eliminará el requisito de contratación de estas viviendas por un tiempo inferior a cinco días (atendiendo al requerimiento del Tribunal Superior de Justicia de Madrid) y desaparecerá además el concepto de “habitualidad” y el plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio de la actividad turística.
Nuevas obligaciones para el propietario…
En el nuevo decreto se introducen de forma específica nuevas obligaciones de los titulares o propietarios con la finalidad de mejorar la calidad turística y la seguridad ciudadana, como tener contratado un seguro de responsabilidad civil, disponer de hojas de reclamación o respetar la ratio de capacidad de personas que se pueden alojar en función de las dimensiones de la vivienda. Se establece además la obligación de los propietarios de remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a las personas alojadas en sus inmuebles.
Asimismo, las viviendas deberán disponer de calefacción en condiciones de funcionamiento, suministro de agua fría y caliente y fuentes de energía suficientes, información de los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, al menos, en castellano e inglés, y de como mínimo una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
… para la vivienda…
Dentro de las modificaciones, se incluirán nuevos requisitos que se pedirá a las viviendas de uso turístico en la nueva regulación, como es que dispongan de un extintor manual, a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda, señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida así como de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
… y para los usuarios
Finalmente, se hace una remisión expresa a la Ley de Ordenación del Turismo relativa a los derechos y deberes de los usuarios de los alojamientos turísticos de forma que se establece la obligación de cumplir las normas básicas de convivencia y cívicas (que el propietario deberá comunicar al inquilino) y se alude a las consecuencias que tendrá el incumplimiento de las citadas normas.
Normativa actual
Hasta aquí, las novedades que traerá la modificación de la normativa actual, recordando, como decíamos al inicio del presente artículo, que esta práctica es completamente legal, según Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Ya en el año 2014, la Comunidad justificaba este Decreto al señalar que el sector turístico es uno de los sectores más afectados por las nuevas tendencias que se imponen a partir de la globalización del mercado en que se mueven los viajes, los alojamientos y en general la contratación vía «on line», por lo que sería poco efectivo y nada práctico dar la espalda a nuevas tendencias que, de hecho, se han impuesto de forma general en Europa y Estados Unidos, referidas al uso del alojamiento privado con fines turísticos.
Además, anticipaba que para paliar los efectos de la inmersión en el ámbito turístico de una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico, se hacía precisa su regulación, con el fin de establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los legítimos derechos de los usuarios y consumidores turísticos de la Comunidad de Madrid. Ya entonces añadía que era necesario acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal, constantemente denunciadas por las asociaciones del alojamiento madrileño y, en cualquier caso, poner freno a una oferta que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales que son exigibles al resto de los establecimientos turísticos.
¿Qué entendemos por vivienda de uso turístico?
Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
En este punto hay que diferenciar las viviendas de uso turístico, de los denominados apartamentos turísticos, que son los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.
En cualquier caso, la prestación del servicio de alojamiento en apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual, sin carácter de residencia permanente. Se entenderá por habitualidad el ejercicio de la actividad turística durante un período mínimo de tres meses continuados durante el año natural.
Ya en la 2014, la normativa señalaba que los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico deberán cumplir las normas sectoriales aplicables a la materia, con especial mención de las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad y medio ambiente y, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse como residencia permanente, ni con cualquiera otra finalidad distinta del uso turístico.
Normativa específica
Hasta aquí, dispensas generales que afectan tanto a los apartamentos como a las viviendas de uso turístico, si bien el citado decreto recoge unas normas específicas para las segundas, como la obligatoriedad que tendrán los titulares de viviendas de uso turístico de presentar ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
A partir de aquí, se especifica que las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente, si bien y como señalábamos anteriormente, éste será uno de los puntos que el nuevo decreto modificará, quitando el mínimo de los cinco días.
En cuanto a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo, ésta se efectuará una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro. Además, cada vivienda de uso turístico debe disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según corresponda.
¿Cómo deben ser las viviendas?
Las viviendas de uso turístico, recordemos que en la Comunidad de Madrid, estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse «estudios» cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas en camas convertibles. Además, se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato, debiendo disponer de conexión a medios telemáticos (acceso inalámbrico a Internet Wifi).
Más obligaciones, en cada vivienda de uso turístico debe especificarse un número de teléfono de atención permanente, para las consultas que los usuarios puedan plantear.
Las viviendas de uso turístico, por su carácter de establecimientos turísticos, son de libre acceso al público, sin que se pueda restringir su utilización por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, no pudiendo ser utilizadas con fines de residencia permanente, ni cederse por habitaciones, o de cualquier otra forma que implique segregación o división.
De una única categoría y con una placa distintiva en lugar visible, los precios de todos los servicios que se oferten se expondrán en lugar visible a la entrada de cada vivienda y en el precio del alojamiento se entenderán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.
En cualquier caso, y como siempre, permítannos recordarles que el gabinete jurídico de la Unión de Consumidores de Madrid-UCM se encuentra a disposición de sus socios para solventar cualquier duda o consulta que en torno a las viviendas de uso turístico pudieran surgirles.
