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La compra de una vivienda, implica una serie de derechos y garantías.
El vendedor está obligado a responder por estos defectos si afectan significativamente al uso de la vivienda.
La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, implica una serie de derechos y garantías que protegen al consumidor frente a posibles defectos o incumplimientos contractuales. En la actualidad, la adquisición de vivienda se ha vuelto especialmente complicada debido al elevado precio del mercado y la escasez de oferta asequible, lo que hace aún más importante conocer los derechos y precauciones necesarias para garantizar una compra segura. Conocer estos derechos es fundamental para evitar perjuicios y asegurar que la transacción se realice en condiciones justas y transparentes.
Garantías en la compra de una vivienda nueva
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece los plazos de garantía que debe ofrecer el promotor o constructor de una vivienda nueva. Estos plazos son los siguientes:
- Un año: Para defectos de terminaciones o acabados, como desperfectos en la pintura o carpintería.
- Tres años: Para defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, como problemas en la instalación eléctrica, fontanería o aislamiento.
- Diez años: Para daños estructurales que comprometan la estabilidad y seguridad de la construcción, como grietas en los cimientos o problemas en la estructura del edificio.
En caso de detectar defectos dentro de estos plazos, el comprador debe notificar al promotor o constructor a través de un medio fehaciente, como un burofax o correo certificado, y exigir la reparación de los daños.
Derechos en la compra de una vivienda de segunda mano
En la compra de viviendas de segunda mano, el comprador también está protegido ante defectos no visibles en el momento de la compra, conocidos como vicios ocultos. Estos defectos deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Deben haber existido antes de la compra.
- Deben ser lo suficientemente graves como para que, de haber sido conocidos, el comprador no hubiera adquirido la vivienda o hubiera pagado un precio menor.
- No deben ser evidentes a simple vista en una visita habitual.
El Código Civil, en su artículo 1484, establece que el vendedor está obligado a responder por estos defectos si afectan significativamente al uso de la vivienda. Sin embargo, no será responsable de los defectos evidentes o aquellos que un comprador con conocimientos técnicos especializados podría haber detectado con facilidad.
Plazos para reclamar defectos en una vivienda
El comprador tiene un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano. En el caso de vivienda nueva, los plazos varían según el tipo de defecto (1, 3 o 10 años, como se indicó anteriormente). Es fundamental actuar dentro de estos tiempos para no perder el derecho a reclamar.
¿Cuáles son los desperfectos más comunes?
Los defectos más comunes en viviendas nuevas incluyen grietas y fisuras por asentamiento, humedades por mala impermeabilización, aislamiento deficiente que aumenta el consumo energético, fallos en instalaciones eléctricas y de fontanería, puertas y ventanas mal ajustadas, acabados deficientes y problemas estructurales graves. En viviendas de segunda mano, los problemas más habituales son grietas, humedades por filtraciones o tuberías antiguas, instalaciones obsoletas, carpintería defectuosa, suelos deteriorados, goteras en tejados y paredes con moho por mala ventilación.
Cómo reclamar defectos en una vivienda
El proceso de reclamación debe seguir los siguientes pasos:
- Evaluación técnica: Se recomienda contratar a un arquitecto o perito para evaluar la gravedad del defecto y elaborar un informe técnico que sirva como prueba.
- Notificación al vendedor o promotor: Enviar un requerimiento por escrito mediante un medio fehaciente para exigir la reparación del daño.
- Mediación: En caso de negativa, acudir a los organismos de consumo para mediación y las Juntas Arbitrales de consumo pueden facilitar un acuerdo extrajudicial.
- Acción judicial: Si no se llega a un acuerdo, el comprador puede interponer una demanda en el juzgado correspondiente, para lo cual es recomendable contar con asesoramiento legal.
Precauciones al comprar una vivienda
Para evitar problemas, es recomendable seguir una serie de precauciones antes de adquirir una vivienda:
- Solicitar un informe técnico para detectar posibles defectos ocultos.
- Revisar la documentación (escrituras, cargas registrales, certificados de eficiencia energética, etc.).
- Verificar la reputación del vendedor o promotor si se trata de una vivienda nueva.
- Negociar cláusulas de garantía adicionales en el contrato de compraventa.
