Nueva Directiva europea sobre hipotecas

Nueva Directiva europea sobre hipotecas

Ante la grave situación creada por la crisis financiera que ha afectado a nivel mundial, especialmente a los consumidores, los Estados miembros de la Unión Europea consideraron necesario desarrollar normas que vinieran a armonizar y a establecer un marco regulador sólido en materia de hipotecas. Así, en febrero de 2014 se publicó la primera Directiva sobre Contratos se Crédito Celebrados con los Consumidores para Bienes Inmuebles de Uso Residencial (Directiva 2014/17/UE).

Y es que, dado el alto índice de impago de hipotecas, que, a su vez, había generado un incremento sustancial de los desahucios por parte de las entidades financieras, hacía necesario replantearse el futuro en esta materia. Esta situación quizás hubiera podido minimizarse si normas como la Directiva indicada hubieran existido, puesto que, en cierto modo, esta situación deriva de un comportamiento irresponsable de los participantes del mercado financiero.

El objetivo de la Directiva es, por tanto, garantizar un alto grado de protección de los consumidores que celebren contratos de crédito para bienes inmuebles, incluyendo contratos de financiación u otros créditos que ayuden al propietario a sufragar en todo o en parte la adquisición de un bien inmueble; según esta Directiva el consumidor debe tener información precontractual personalizada, que incluya las oportunas advertencias del riesgo, y la evaluación de su solvencia será más estricta, de modo que se tienen en consideración todos los factores que pueden influir en la capacidad económica del consumidor para reembolsar el crédito, tanto los presentes como los futuros.

Por otro lado, sienta las bases de la necesidad de regular los productos que se ofrecen a los consumidores con carácter adicional al contrato de préstamo.

En España el impacto de esta Directiva es moderado, ya que gran parte de lo que se viene a contemplar ya se encuentra regulado en nuestra Orden de Transparencia (EHA/2899/2011).

Veamos en qué elementos incide la citada Directiva europea.

 

Información precontractual

La norma considera fundamental la información previa y, por ello, trata de mejorarla, de modo que puedan evitarse las prácticas publicitarias desleales y engañosas. Además, establece un contenido mínimo de la publicidad a facilitar.

Por otro lado, esta información se ha de facilitar con antelación suficiente a la celebración del contrato y debe emplear un lenguaje sencillo y comprensible para el consumidor.

Debe facilitarse un folleto informativo estándar o FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Este documento, a pesar de que no es vinculante y no preconstituye la decisión de la entidad de conceder el préstamo, establece una representación exacta de las condiciones en las que el prestamista otorgaría el préstamo sobre la base de la información que se ha solicitado. Este documento viene a ser muy similar al modelo denominado Ficha de Información Personalizada (FIPER), que contempla la Orden de Transparencia española.

El consumidor debe conocer el coste total que debe abonar en relación con el crédito: intereses, comisiones, remuneración de los intermediarios de crédito, costes de tasación de los bienes inmuebles y cualquier otro gasto, exceptuando los gastos notariales o registrales.

 

Periodo de reflexión o derecho de desistimiento

Existe un periodo de reflexión de siete días, una vez recibida la oferta, de modo que el consumidor tenga tiempo suficiente para comparar ofertas y retractarse de la firma.

La oferta propuesta por la entidad será vinculante durante ese periodo, pudiendo el consumidor aceptarla durante ese tiempo.

 

Derecho de reembolso anticipado

El consumidor podrá reembolsar el préstamo antes de su vencimiento. No obstante, la entidad tendrá derecho a obtener una compensación, que ha de ser justa y proporcional, y que no podrá exceder de la pérdida sufrida. Serán los Estados miembros los que modulen estas compensaciones.

Esto ya viene previsto en la norma española, que señala que el importe de la compensación ha de venir reflejado por escrito.

 

Supervisión de las entidades vendedoras de hipotecas

La entidades deben estar autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales. Por tanto, los intermediarios de crédito deben someterse a un proceso de reconocimiento por la autoridad competente y ser objeto de supervisión permanente para garantizar que cumplen los requisitos de competencia, honorabilidad y seguro de responsabilidad civil.

Las entidades deberán evaluar y verificar la solvencia del consumidor con anterioridad a la celebración del contrato, de modo que se evite la concesión de prestamos irresponsables a consumidores que carezcan de recursos para afrontar el pago de la deuda.

 

Prohibición de prácticas de venta vinculadas

La Directiva prohíbe que la concesión de la hipoteca esté vinculada a la contratación de otros productos financieros,cuestión que hasta la fechaha sido práctica habitual de las entidades financieras.

No obstante, se va a permitir en algunos casos, como por ejemplo, para la contratación de seguros.

 

Asesoramiento por parte de los intermediarios de crédito

La norma determina la posibilidad de que se cobre por los servicios de asesoramiento, de modo que el consumidor debe ser informado de cualquier remuneración que, en concepto de honorarios, tenga que abonar al intermediario de crédito por sus servicios.

 

Dación en pago

La Directiva obliga a que los Estados miembros adopten las medidas necesarias para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes del inicio de la ejecución, no pudiendo impedir que las partes –consumidor y entidad prestamista– expresamente acuerden la entrega de la vivienda por el consumidor para saldar el pago de la deuda.

Así mismo, la norma exige que, cuando un ciudadano no pueda hacer frente al pago de la hipoteca, la propiedad se venda al mejor precio posible y que el banco facilite el pago del resto de cantidad que pueda quedar pendiente, con el fin de evitar el endeudamiento del consumidor casi de por vida.

En definitiva, la directiva europea no viene a mejorar en gran medida lo ya dispuesto en la normativa española, en vigor desde 2011. No obstante, sigue pendiente su transposición al Ordenamiento Jurídico Español, para lo cual dispone de un periodo de dos años. En ese momento, podrá determinarse en qué términos se incorpora y qué mejoras experimenta la normativa de protección y defensa de los consumidores en materia hipotecaria.

Patricia Esquiliche

Author: Patricia Esquiliche

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