Las últimas sentencias del Tribunal Supremo y la entrada en vigor de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es pasado mes de junio, conocida popularmente como Ley Hipotecaria, han cambiado drásticamente el panorama en torno a las hipotecas y los gastos que las mismas conllevan, pasando de la noche al día y con una realidad muy dispar a la que se vivía hace apenas cuatro años, cuando las primeras sentencias empezaron a desenmascarar ciertas cláusulas abusivas utilizadas con normalidad por las entidades que concedían los créditos para la adquisición de la vivienda. Tantos han sido los cambios que se hace necesario un repaso a estas novedades y, sobre todo, a cómo queda el tema de los gastos ligados a las hipotecas. ¿Cuáles de ellos deberán ser asumidos por los bancos y cuáles por los solicitantes del crédito? Además, la ley nace con la intención de reforzar la seguridad de los hipotecados, rebajando por ejemplo las comisiones por amortización anticipada o endureciendo los requisitos para que una entidad bancaria pueda comenzar el proceso de ejecución de la hipoteca. Si antes se iniciaba tras tres cuotas impagadas, ahora se va al 3% del capital o 12 mensualidades no resueltas.

Para comenzar hay que señalar que la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, y con ella todas aquellas condiciones que viene a introducir para la concesión de hipotecas, entrará en vigor finalmente a mediados del próximo mes de junio, en concreto el día 16, tras ser publicada en el Boletín Oficial del Estado del sábado 16 de marzo, tras su previa aprobación en el Congreso de los Diputados. En la práctica esto quiere decir que la nueva Ley Hipotecaria y su nueva normativa serán una realidad este verano, con independencia del resultado de las Elecciones Generales y sea cual fuera el Gobierno que se reformase, con excepción evidente de una derogación de esta ley.
A grandes rasgos y de manera muy resumida, la nueva Ley viene a poner orden en el desbarajuste que han supuesto en los últimos años los gastos relacionados con la hipoteca: la nueva normativa viene a clarificar, esperemos que de manera definitiva, el reparto de todos estos gastos entre la entidad financiera que concede el crédito y el consumidor. Pero además, trae otras interesantes novedades como podría ser el abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, así como el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.
Se puede decir pues que la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario tiene en su espíritu una mayor protección para el consumidor y un intento de aportar una mayor transparencia al mercado hipotecaria.

Gastos hipotecarios

Como decíamos, uno de los aspectos que mayor trascendencia han tenido tras la aprobación del nuevo texto normativo pasa por el esclarecimiento de cómo queda el reparto de los gastos hipotecarios. De esta manera, la nueva normativa introduce, acorde además con las últimas sentencias del Tribunal Supremo, que será el banco quien tenga que asumir la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca y no el cliente como venía siendo norma común en años anteriores.

Conforme a la nueva normativa, la entidad que concede el crédito deberá hacer frente a los gastos de gestoría, registro y notaría, además del denominado Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), según Real Decreto-ley 17/2018. A su vez, correrá a cargo del cliente los gastos de tasación y las copias adicionales notariales que quisiera solicitar.

En cuanto a la denominada comisión de apertura que algunas entidades cobran a sus clientes, el Tribunal Supremo se posicionaba entendiendo que no estamos ante una denominada cláusula abusiva, entendiendo que supera los controles de transparencia exigidos al banco y que forma parte del precio de la hipoteca. En caso de existir esta comisión de apertura, la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario.

¿Aumentará el precio de los créditos?

La mayor carga que recae ahora sobre las entidades bancarias hace prever un posible aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos hipotecarios, en especial aquellos ligados a la modalidad de tipo fijo. De hecho, esta previsión ya se está convirtiendo en realidad en algunas entidades. Ahora bien, algunos expertos en la materia adelantan que el hecho de contar con un marco legal estable, tras un tiempo de incertidumbre, hará que los bancos asuman estrategias a medio o largo plazo, lo que llevaría a un sostenimiento de los precios de los créditos.

Novedades en torno a las comisiones

Junto al esclarecimiento en el reparto de los gastos, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario también trae, como señalábamos anteriormente, novedades importantes para los consumidores, como por ejemplo en torno a las comisiones.

El nuevo texto limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar en caso de amortización anticipada, la que es aplicada por un banco a un cliente en caso de que el éste decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hay que señalar que hasta la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, solamente estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

Pues bien, la nueva normativa introduce límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado, amortización anticipada, en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

Como decíamos, en los préstamos a tipo variable estas comisiones ya estaban reguladas pero las comisiones máximas pasan a ser del 0.25% máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca o, previo acuerdo entre las partes, del 0.15% durante los cinco primeros años. A partir de ahí, el banco no podrá cobrar comisión alguna en hipotecas de tipo variable ante una amortización del capital anticipada. Baste recordar que hasta el momento, estas mismas comisiones eran del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después.

Vencimiento anticipado de la hipoteca: desahucios

Como decíamos al principio del presente texto, la nueva Ley Hipotecaria nace con espíritu de reforzar la protección de los ciudadanos, por lo que el nuevo texto viene a endurecer las condiciones que se tienen que dar para que una entidad bancaria pueda aplicar su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas. De momento, la penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca, los denominados intereses de demora, no podrá superar en más de tres puntos el interés del préstamo.

De esta manera, para que un banco pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo. Si es en la segunda mitad, las cuotas impagadas deberían superar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales. En todo caso, antes de iniciar el proceso de desahucio la entidad que hubiera concedido el crédito tendrá que haber requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

Hay que recordar que hasta el momento, este proceso de ejecución de la hipoteca se podría iniciar, acorde a derecho, por la entidad bancaria ante el impago de tres cuotas. Atendiendo a las cifras que impone la nueva ley, ese plazo se ve ampliado con creces para el concesionario del crédito. Es decir, el número de impagos para llegar a acumular el 3% durante los primeros años de la hipoteca o el 7% durante los últimos, será por lo general muy superior a las 3 mensualidades.

Es importante señalar que la mayoría de las hipotecas firmadas con anterioridad a la próxima entrada en vigor de esta nueva ley, los denominados contratos vivos, ya incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. Ahora bien, la nueva normativa será de aplicación tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas con anterioridad quedarán invalidadas.

Como en el caso de las comisiones por amortización anticipada, el aumento de la protección de los clientes y el retraso en cuanto a número de cuotas impagadas antes de que el banco pueda iniciar el procedimiento de vencimiento hipotecario hacen prever que se pueda dar un «cierto endurecimiento» de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo.

Información previa

En este sentido, el hablar de clientes con un mayor perfil de riesgo nos permite introducir otras de las novedades que llegan de la mano de la nueva Ley y que afectan a la regulación sobre una mayor evaluación de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo. En otras palabras, el banco tendrá la obligación de llevar a cabo una evaluación en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Este hecho y la limitación de los incentivos a los trabajadores de las entidades bancarias por hipotecas firmadas, hacen que la previsión pase por una mayor rigurosidad a la hora de conceder un crédito y a la estabilización de la cartera de clientes de las distintas entidades.

En cuando a la información que recibirán los interesados en firmar una hipoteca por parte de la entidad bancaria, hay que señalar que los bancos deberán ahora informar ahora más y mejor al cliente en la fase pre-contractual. Se procederá además a la estandarización de los contratos a nivel europeo y, en todo caso, el cliente deberá tener a su disposición el contrato con un mínimo de diez días, pudiendo además consultar todas sus dudas con el notario, que además deberá comprobar que no hay cláusulas abusivas y que el titular entiende la información que está recibiendo.

Conclusiones
En resumen la nueva Ley Hipotecaria supone un avance desde el punto de vista de los consumidores a la hora de acceder a un crédito hipotecario inmobiliario. Desde su entrada en vigor recibirá más y mejor información sobre las condiciones que regirán su hipoteca desde antes de firmar el contrato. Además, tendrá claro que todos los gastos ligados a la firma de este crédito correrán a cargo de la entidad bancaria, exceptuando la tasación de la vivienda y aquellas copias notariales que quisiera solicitar.

Pero además, una vez firmada y, evidentemente concedida, la hipoteca también verá reforzados sus derechos ante, por ejemplo, su deseo de amortización anticipada, con menores intereses si anticipa capital antes de tiempo. Igualmente, bajan los intereses de demora y se endurecen los requisitos para que un banco pueda iniciar el proceso de ejecución del crédito, con ello el desahucio. Si antes bastaban tres mensualidades impagadas, ahora se va a 12 o 15, el 35 o el 7% del capital dependiendo de si ha transcurrido ya la mitad de vida de la hipoteca.