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Los consumidores con hipotecas anteriores a junio de 2019 pueden reclamar.
Los tribunales han venido determinando que la imposición de estos gastos a los consumidores es abusiva.
En 2025, los consumidores que formalizaron una hipoteca antes de junio de 2019 pueden reclamar los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Esta posibilidad se debe a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 25 de abril, que clarifica la aplicación de la normativa sobre cláusulas abusivas en contratos hipotecarios.
Antecedentes legales
Hasta junio de 2019, los contratos hipotecarios imponían de manera generalizada a los prestatarios el pago de la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca. Sin embargo, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, estableció que la mayor parte de estos costes deben ser asumidos por las entidades financieras.
Para las hipotecas formalizadas antes de esta fecha, los tribunales han venido determinando que la imposición de estos gastos a los consumidores es abusiva y, por lo tanto, susceptible de ser reclamada.
¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Los consumidores con hipotecas anteriores a junio de 2019 pueden reclamar los siguientes gastos:
- Gastos de notaría: Incluyen la escritura de la hipoteca, cuyo pago era exigido al prestatario, a pesar de que la entidad bancaria era la principal beneficiaria del documento.
- Gastos de registro: Se refieren a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, un trámite necesario para la formalización del préstamo.
- Gastos de gestoría: La gestión administrativa relacionada con la formalización de la hipoteca solía ser impuesta al consumidor, aunque su beneficio es mayor para la entidad financiera.
- Gastos de tasación: La tasación del inmueble era un requisito impuesto por el banco para conceder el préstamo, por lo que los consumidores pueden reclamar este desembolso.
- Comisión de apertura (según el caso): Algunos tribunales han considerado que esta comisión también puede ser reclamada si se demuestra su carácter abusivo.
Los consumidores pueden presentar su reclamación sin importar el año en que se formalizó la hipoteca ni si está ya ha sido cancelada. La clave para el éxito de la reclamación radica en demostrar que los gastos fueron impuestos de manera unilateral por el banco y que no fueron negociados individualmente.
La sentencia del TJUE refuerza la posición de los consumidores al indicar que la devolución de estos gastos no prescribe mientras no se haya solicitado expresamente la nulidad de la cláusula abusiva. Esto significa que quienes no han iniciado ninguna acción judicial todavía pueden reclamar
¿Qué proceso hay que seguir para reclamar?
El proceso de reclamación consta de los siguientes pasos:
- Recopilación de documentos: El consumidor debe reunir la escritura de la hipoteca, facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Reclamación extrajudicial al banco: Se recomienda presentar una reclamación formal de forma fehaciente ante la entidad bancaria solicitando la devolución de los gastos.
- Respuesta del banco: La entidad financiera tiene un plazo de hasta dos meses para responder.
- Reclamación ante el Banco de España: Si la entidad no responde o rechaza la solicitud, el consumidor puede acudir al Banco de España.
- Vía judicial: Si la reclamación extrajudicial no prospera, se puede interponer una demanda ante los tribunales. La sentencia del TJUE refuerza las posibilidades de éxito en estas reclamaciones.
Precauciones a tener en cuenta
Antes de iniciar el proceso, es importante considerar algunos aspectos:
- Plazo de prescripción: Aunque el TJUE ha indicado que no prescribe la acción de nulidad de una cláusula abusiva, los consumidores deben actuar con rapidez para evitar interpretaciones restrictivas de los tribunales nacionales.
- Costes legales: En caso de recurrir a la vía judicial, se debe valorar si el coste de un abogado y procurador compensa la cantidad a reclamar.
- Ofertas del banco: Algunas entidades pueden ofrecer acuerdos previos para evitar litigios. Es recomendable analizar si la propuesta es justa y cubre el total de los gastos reclamados.
Por tanto, Si, los consumidores pueden seguir reclamando los gastos de constitución de hipotecas formalizadas antes de junio de 2019. La jurisprudencia favorece la devolución de estos importes, consolidando el derecho de los prestatarios a recuperar cantidades indebidamente pagadas. Es recomendable seguir un proceso ordenado de reclamación y, en caso necesario, acudir a la vía judicial para hacer valer sus derechos.
