¿Qué son las cláusulas suelo de las hipotecas?
La inmensa mayoría de las hipotecas que se han constituido en España en los últimos años han sido formalizadas bajo la modalidad de interés variable, de tal forma que los intereses varían según las cotizaciones de los índices de referencia económicos utilizados por las entidades financieras –en nuestro país el más habitual es el Euribor–.
Muchas entidades financieras, previendo futuras bajadas de la cotización del Euribor, introdujeron las conocidas coloquialmente como cláusulas suelo,consistentes en fijar en la escritura de hipoteca un tipo de interés mínimo que deberá pagar siempre el hipotecado, con independencia de que la cotización del índice sea inferior.Por ejemplo, si el Euribor cotiza al 1,5{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} pero el consumidor aceptó una cláusula suelo del 2{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94}, deberá pagar los intereses del préstamo calculados aplicando este último porcentaje.
Debido a la existencia de este tipo de cláusulas, millones de españoles no se están pudiendo beneficiar de la importante bajada del Euribor, el cual está cotizando estos días en niveles cercanos el 0,5{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94}, muy lejos del 5,5{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} al que cotizaba al inicio de la crisis económica.
¿Las cláusulas suelo son legales?
Hasta la fecha, cualquier consumidor que se dirigía a su banco o caja de ahorros para solicitar la supresión de la cláusula suelo de su hipoteca, se encontraba con la respuesta de que su aplicación era legal, dado que se recogía en la escritura de hipoteca y, por tanto, había sido aceptada ante notario.
Cuando un consumidor celebra un contrato con un profesional o empresa –en este caso una entidad financiera–, casi siempre suscribe al mismo tiempo unas condiciones generales. Jurídicamente, se consideran condiciones generales de la contratación aquellas cláusulas contractuales que no han sido negociadas de forma individual y cuya aceptación es impuesta al consumidor mediante la firma de un contrato tipo de adhesión, el cual es el mismo que se ofrece a otros clientes.
La oferta vinculante, o ficha de información personalizada, es información previa que deben de entregar bancos y cajas de ahorro de forma obligatoria a sus clientes una vez que se ha solicitado formalmente el préstamo, para que dispongan de una información completa y transparente sobre las condiciones económicas y financieras del crédito. Esta información debe ser entregada como mínimo 10 días hábiles antes de la formalización del préstamo.
Este trámite se ha convertido en un derecho para el consumidor desde diciembre de 2007 y es un aspecto importante a la hora de realizar el requerimiento para la anulación de la cláusula suelo, pues, si la entidad reclamada no entregó la oferta vinculante, ha quebrantado la normativa de transparencia y buenas prácticas. En el caso de que una condición general de la contratación sea considerada como abusiva, la misma será nula y no producirá efecto contractual alguno.
Qué dice la jurisprudencia sobre las cláusulas suelo
El Tribunal Supremo, mediante sentencia de 9 de mayo de 2013, dictaminó que las cláusulas suelo son condiciones generales de la contratación, que por lo tanto son susceptibles de ser calificadas como abusivas, y, en ese caso, declararse nulas de pleno derecho por aplicación de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
El Tribunal Supremo considera que una cláusula suelo es nula cuando el consumidor no ha sido informado de forma transparente y comprensible, previamente a la contratación de la hipoteca, sobre la existencia de dicha cláusula, y no se le ha asesorado sobre su contenido y características, no siendo advertido expresamente sobre las consecuencias económicas derivadas de la aplicación de la misma.
Por este motivo, podemos concluir que la inmensa mayoría de las cláusulas suelo son abusivas y por lo tanto nulas de pleno derecho, ya que las entidades financieras no informaron de forma clara y comprensible a los consumidores.
Efecto de la sentencia del Tribunal Supremo
La Sentencia del Tribunal Supremo no produce efectos retroactivos, de tal forma que las entidades financieras no estarán obligadas a devolver a sus clientes las cantidades ya cobradas con antelación.
Gracias a esta sentencia los notarios se podrán negar a formalizar escrituras de hipoteca que incluyan cláusulas suelo, cuando que consideren que son abusivas al aplicar los criterios establecidos por el Tribunal Supremo.
Además, varias entidades financieras ya han comunicado que no concederán nuevas hipotecas que incorporen cláusulas suelo y que no las aplicaran a los clientes que ya las tuvieran contratadas. Es previsible que en un futuro se produzca un efecto cascada y la inmensa mayoría de las entidades financieras de nuestro país adopten la misma medida.
¿Qué hacer si mi hipoteca contiene una cláusula suelo?
Si comprobamos en la escritura de nuestra hipoteca que se estableció una cláusula suelo y, en el caso de que la entidad financiera no fuera una de las que han suprimido las cláusulas suelo, le recomendamos que siga los siguientes pasos:
- Acudir a la sucursal donde contrató la hipoteca para solicitar la supresión de la cláusula suelo. Presente un escrito con su petición –solicite una copia sellada y fechada–, donde podrá incluir la petición de oferta vinculante, en el caso de que no la tenga, para asegurarse de que está firmada.
- En el supuesto de que no surta efecto la solicitud planteada en su sucursal, podrá presentar una reclamación ante el Departamento o Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Recomendamos que la reclamación se formalice por escrito y de forma fehaciente. La entidad tiene un plazo máximo de 2 meses, desde la recepción, para contestar a su reclamación.
- Formalizar una reclamación ante el Banco de España. En el caso de que haya transcurrido el plazo de dos meses y no haya recibido una contestación a su reclamación o, de haberla recibido, no estuviera conforme con ella, podrá presentar una queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Los inconvenientes de presentar esta reclamación son los siguientes:
- Es un procedimiento administrativo excesivamente lento.
- No se puede formalizar esta reclamación y al mismo tiempo presentar una demanda judicial.
- Los informes jurídicos que emite el Banco de España no son vinculantes para las partes, de tal forma que, aunque este organismo informe de que una cláusula suelo es ilegal, no podría obligar a la entidad reclamada a proceder a su supresión.
Formalizar una demanda judicial
En último extremo, los jueces son los únicos competentes para anular una cláusula suelo por ser abusiva. De esta forma si usted no puede llegar a un acuerdo amistoso con la entidad financiera, no le quedaría otro remedio que interponer una demanda judicial civil.
A pesar de que su hipoteca incluya cláusula suelo y realice reclamación administrativa o demanda judicial, recuerde que es válida hasta que no se dictamine lo contrario o sea modificada por acuerdo entre las partes, por lo que no debe dejar pagar las cuotas mensuales, ya que esta actuación puede ocasionar gastos adicionales e incluso la ejecución del préstamo por incumplimiento del contrato.
