La compraventa entre particulares de viviendas de segunda mano es cada vez más habitual. Nada nos impide vender o hacernos con un piso usado, sin necesidad de acudir a las agencias inmobiliarias; basta con conocer la normativa vigente. Por ello, queremos desgranar todos los pasos que hay que seguir, desde los trámites a realizar, dónde conseguir toda la información necesaria o los gastos que conlleva.

Trámites en la compra: antes de comprar tu vivienda de Segunda Mano

Antes de firmar un contrato de compraventa es muy importante que el comprador haya comprobado antes que las características físicas y condiciones legales del inmueble se ajustan realmente a lo que le está ofreciendo el vendedor. El interesado en adquirir el inmueble debería obtener toda la información necesaria sobre la vivienda de seguna mano, para lo que puede dirigirse a las siguientes entidades:

1. Registro de la Propiedad: solicitando una nota simple informativa del inmueble, se puede comprobar la situación registral actual del mismo, la existencia de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.), metros construidos, identidad de los propietarios/as, etc.
2. Catastro: a través de la página web del Catastro se puede obtener información muy importante sobre el inmueble, como su referencia catastral, año de construcción, metros construidos, porcentaje de participación en las zonas comunes del edificio, etc.
3. Ayuntamiento: si se tiene alguna duda sobre la situación urbanística del inmueble, el potencial comprador puede acudir a los servicios de urbanismo del ayuntamiento del municipio en el que se encuentre situado el inmueble, para solicitar información sobre este respecto. De esta forma se pueden evitar sorpresas desagradables como, por ejemplo, adquirir una vivienda sin licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, con lo cual no se podrían contratar los diferentes suministros (agua, electricidad, gas, etc).

Qué saber del contrato de arras

En la mayoría de los casos, cuando el vendedor y el comprador han llegado ya a un acuerdo sobre el precio de la compraventa de la vivienda de segunda mano y la fecha o plazo máximo de entrega de la vivienda, suscriben un contrato de señal o de arras para garantizar que ambas partes cumplirán el acuerdo al que han llegado.

En este punto debemos distinguir entre cuando se está entregando una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, o cuando en realidad el comprador está entregando dicho dinero como un pago fraccionado del precio final de la compraventa (arras confirmatorias). En este último caso se considera que la compraventa ya esta perfeccionada, es decir, que el negocio está cerrado y que tanto el comprador como el vendedor se encuentran obligados a cumplir lo acordado.

Por lo tanto en el contrato privado debe quedar muy claro que la voluntad real de las partes era que la cantidad entregada lo sea en concepto de señal, para que pueda existir la posibilidad de desistir de la compraventa, con las consecuencias que se regulan en el Código Civil (artículo 1454); en este caso, las partes aceptan que cualquiera de ellas puede desistir de la compraventa, sin necesidad de aludir causa justificada alguna, perdiendo la señal el comprador, cuando es el que desiste, oteniendo que devolver el doble de la señal recibida, cuando es el vendedor el que renuncia.

En este contrato privado, aparte de fijarse el precio y de la señal a entregar, se refleja la fecha o plazo máximo en el que se deberá acudir al notario para suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa –que conlleva la entrega de la vivienda–. En el caso de que una de las partes no acudiese a la notaría en el tiempo pactado, se considerará que está desistiendo de la compraventa o que está incumpliendo el contrato, en el caso de existir la arras confirmatorias.

Qué saber del notario

Para que una escritura de compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, y por lo tanto que el comprador pueda inscribir a su nombre el inmueble adquirido como su legítimo propietario, es indispensable que las partes suscriban ante notario una escritura pública de compraventa.

Por regla general, el notario es elegido por el comprador, aunque puede acordarse lo contrario en el contrato privado, pudiendo ser de cualquier lugar de España. Sin embargo, en la práctica, cuando el comprador solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra, el notario lo elige la entidad financiera que concede la hipoteca, al suscribirse el mismo día la escritura de compraventa y de hipoteca.

Los gastos de notaría los paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa.

Sobre la liquidación de impuestos de tu vivienda de Segunda Mano

La compra de una vivienda lleva aparejada la obligación de liquidar y pagar una serie de impuestos:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: este impuesto se debe liquidar después de haber suscrito la escritura pública de compraventa, siendo requisito indispensable que se haya hecho esta gestión para poder acudir al Registro de la Propiedad. Este impuesto, que es recaudado por la Comunidad de Madrid, obliga al comprador a pagar el 6{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} (desde el 1 de enero de 2014) sobre el precio final de venta fijado en la escritura.

Es importante saber que la Comunidad de Madrid puede revisar con posterioridad, en un plazo máximo de 4 años y 6 meses, la liquidación del impuesto realizada por el comprador, cuando estime que el valor real de mercado del inmueble es superior al precio de, obligándole a pagar el 6{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} sobre la diferencia resultante de la revisión. En la página web de la Comunidad de Madrid existe un calculador de valoraciones de todos los inmuebles de la Comunidad.

• Impuesto sobre actos jurídicos documentados: se recauda también por la Comunidad de Madrid y grava la concesión al comprador del préstamo hipotecario, con un 0,75{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} (desde el 1 de enero de 2014) sobre importe total de la responsabilidad hipotecaria que asume el comprador (devolución del principal, intereses de demora, posibles costas procesales, etc.). Este importe se refleja en la escritura pública de hipoteca.
• Impuesto sobre el incremento del valor de los inmuebles urbanos (plusvalía): este impuesto es recaudado por los ayuntamientos y lo deberá pagar el vendedor, salvo que las partes hayan acordado lo contrario.

Registro de la propiedad

Una vez formalizada la escritura pública de compraventa y, en su caso, del préstamo hipotecario, y habiendo ya liquidado y pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados (hipoteca), el comprador puede solicitar al registro de la propiedad la inscripción a su nombre de la vivienda.

Gastos de la compraventa de vivienda de segunda mano

Como hemos visto, la compra de un inmueble lleva aparejado una serie de importantes gastos, que dependiendo del precio de venta y de otros factores, puede alcanzar, e incluso superar, el 9{f347e91c3d15e5e3e741233c2bb5698019e137ba99470c79a7a0399b10c19c94} del precio de la compraventa, por lo que deberemos tenerlo en cuenta para no superar nuestro presupuesto.