TRÁMITES EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

En los últimos años se está reactivando en España el sector inmobiliario, y, especialmente, las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano.

Normalmente el potencial comprador de una vivienda de segunda mano, se encuentra ante la disyuntiva de encargar a una inmobiliaria la búsqueda de la vivienda deseada, e, incluso, que la misma se encargue de realizar todos o gran parte de los trámites y actos preparatorios previos necesarios para la formalización de la compraventa. Si el comprador decide comprar la vivienda sin la intervención de una inmobiliaria, y de esta forma ahorrase el pago de una comisión, es recomendable que siga los siguientes pasos:

Antes de formalizar un contrato de compraventa privado.

Una vez que el comprador ha elegido la vivienda que desea adquirir y antes de firmar el contrato de compraventa, es fundamental, para evitar “sorpresas” desagradables, que compruebe la veracidad de la información recibida del vendedor sobre las principales características físicas y legales de la vivienda. Para ello se puede dirigir a los siguientes organismos públicos:

1.- Registro de la Propiedad: en el mismo se puede solicitar una nota simple informativa del inmueble, para comprobar cual es la situación registral actual de la vivienda, si la misma tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.), superficie del inmueble, identidad del propietario, etc.

2.- Catastro: a través de la página web de este organismo público (www.catastro.meh.es) se puede obtener información muy importante sobre el inmueble, como su referencia catastral, año de construcción, metros construidos, porcentaje de participación en las zonas comunes del edificio, etc.

En este punto es importante aclarar que la información reflejada en el catastro, puede que no coincida con exactitud con la reflejada en el Registro de la Propiedad, y que, además, puede que no esté actualizada si el propietario de la vivienda no ha comunicado al Catastro, hechos que hayan podido modificar la cartografía de la finca y su valor catastral (por ejemplo mejoras, ampliaciones, etc).

3.- Ayuntamiento: si se tiene alguna duda sobre la situación urbanística del inmueble, el potencial comprador puede acudir a los servicios de urbanismo del ayuntamiento, del municipio en el que se encuentre situado el inmueble, para solicitar información sobre este respecto. De esta forma se pueden evitar sorpresas desagradables como, por ejemplo, adquirir una vivienda sin licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, con lo cual no se podrían contratar los diferentes suministros (agua, electricidad, gas, etc).

Comunidad de Propietarios.

Además de pedir información a los organismos mencionados con anterioridad, es muy recomendable solicitar al propietario una completa información sobre la comunidad de propietarios donde se ubica la vivienda, para comprobar si la misma ha pasado la inspección técnica del edificio (ITE), si tiene aprobadas derramas, si el propietario se encuentra al corriente de pagos, etc. Una manera de comprobar la veracidad de la información recibida del propietario, es solicitar al mismo la exhibición de las actas de las últimas reuniones celebradas por la comunidad.

El contrato de compraventa

En la inmensa mayoría de los casos en los que el vendedor y el comprador han llegado ya a un acuerdo sobre el precio de la compraventa y la fecha o plazo máximo para que se formalice la escritura pública de compraventa, se suscribe un contrato privado de compraventa con entrega de señal o de arras, para garantizar que ambas partes cumplirán el acuerdo al que han llegado.

En este punto debemos distinguir los casos en los que se está entregando una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, o cuando en realidad el comprador está entregando dicho dinero como un pago fraccionado del precio final de la compraventa (arras confirmatorias). En este último caso se considera que la compraventa ya esta perfeccionada, es decir, que el negocio está cerrado y que tanto el comprador como el vendedor se encuentran obligados a cumplir con lo acordado.

Por lo tanto es fundamental que en el contrato privado quede clara cual es la voluntad de las partes con respecto a la cantidad entregada por el comprador, si lo es en concepto de señal o de arras confirmatorias.

Si el comprador entrega la cantidad en concepto de señal, ello significa que cualquiera de las dos partes podrá desistir del contrato, sin necesidad de alegar causa justificada, perdiendo en este caso el comprador la señal entregada si es el que desiste, y debiendo el vendedor devolver el doble de la señal si es el que renuncia a la venta (artículo 1454 del Código Civil).

En este contrato privado se deberá reflejar la fecha o plazo máximo para acudir al notario, para suscribir la correspondiente escritura de compraventa. En el caso de que una de las partes no acudiese a la notaría en el tiempo pactado, se considerará que está desistiendo de la compraventa o que está incumpliendo el contrato, en el caso de existir las arras confirmatorias.

El certificado de eficiencia energética

Es un informe elaborado por un técnico legalmente habilitado para ello (arquitecto, aparejador, etc.), donde se debe incluir una detallada información sobre las principales características energéticas de la vivienda, realizándose un cálculo del consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento.

El proceso de certificación energética concluye con la emisión de un certificado de eficiencia energética y la asignación de la correspondiente etiqueta energética. La escala de calificación energética varía entre las letras A (edificio más eficiente energéticamente) y G (edificio menos eficiente energéticamente).

Es obligatorio que el propietario de la vivienda obtenga el citado certificado, dado que, en caso contrario, nunca podrá vender la vivienda. Los notarios no pueden otorgar escrituras de compraventa si el vendedor no entrega al comprador el mencionado certificado.
Al notario

Para que una escritura de compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, es obligatorio que las partes suscriban ante notario una escritura pública de compraventa.

Por regla general el notario es elegido por el comprador, aunque puede acordarse lo contrario en el contrato privado, pudiendo ser de cualquier lugar de España. Sin embargo, en la práctica, cuando el comprador solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra, el notario lo elige la entidad financiera que concede la hipoteca, suscribiéndose el mismo día la escritura de compraventa y la de hipoteca.

Para que se pueda otorgar la escritura pública de compraventa es necesario llevar a la notaría la siguiente documentación:

DNI del comprador y del vendedor.

– Escritura de compraventa mediante la cual adquirió la propiedad el vendedor.
– Si la vivienda estaba hipotecada, se deberá aportar la escritura pública de cancelación de hipoteca.
– Último recibo del IBI pagado al ayuntamiento.
– Certificado de eficiencia energética.
– Certificado de la comunidad de propietarios justificante de que el vendedor se encuentra al corriente de pago con la misma. No obstante lo anterior, el comprador puede eximir al vendedor de la obligación de aportar dicho certificado (opción que no recomendamos).

Gastos de la compraventa

1.- Registro de la Propiedad: la factura la debe abonar el comprador al ser el interesado en que se inscriba la compraventa realizada.

2.- Notaría: el artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. No obstante lo anterior lo más habitual es que se pacte en el contrato privado de compraventa, que la factura de la notaría sea pagada íntegramente por el comprador.

3.- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Es un impuesto que se debe abonar en la comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble adquirido, y su liquidación es un requisito obligatorio para poder inscribir con posterioridad la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad. En la Comunidad de Madrid se paga el 6 % (con algunas excepciones) del valor real de mercado del inmueble. Este dato es importante dado que el precio fijado en la compraventa puede ser inferior al valor de mercado del inmueble, y la Comunidad de Madrid podría realizar con posterioridad una comprobación de valor si considera que se ha declarado un valor inferior de la vivienda, girando una liquidación con los correspondientes recargos e intereses de demora, siempre que el impuesto no hubiera prescrito (algo más de 4 años).

El impuesto se tiene que pagar en el plazo máximo de 30 días hábiles (no se cuentan festivos ni sábados y domingos), a contar desde el día siguiente en el que se otorgo la escritura de compraventa.

4.- Impuesto sobre el incremento del valor de los inmuebles urbanos (plusvalía): este impuesto es recaudado por los ayuntamientos y lo deberá pagar el vendedor, salvo que las partes hayan acordado lo contrario.

5.- Gastos del préstamo hipotecario.

El comprador que haya obtenido un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de la vivienda, sólo tendrá que pagar los gastos de la tasación, y las copias que solicite a la notaría, en su caso, de la escritura de hipoteca (Ley 5/2019, de 15 de marzo).

Jorge Sanz

Autor: Jorge Sanz

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